News zum Thema Betriebskosten

Nebenkosten, Betriebskosten, Betriebskosten - Jahresabrechnung, (2009-02-19)

Nebenkosten stellen 40 Prozent der Grundmiete dar.
Durch den Anstieg der Energiepreise macht der Anteil der Nebenkosten in der Grundmiete nicht mehr 30 Prozent aus, sondern ist mittlerweile auf 40 Prozent angestiegen.

Laut dem Betriebskostenspiegel 2007, bezogen auf die Zahlen vom Jahr 2006, belaufen sich die monatlichen Energiekosten auf etwa 2,82 Euro pro Quadratmeter, womit sie den höchsten Anteil an den Betriebskosten darstellen. Und dieser Anteil ist in den letzten zwei Jahren noch gestiegen.

Rechnung nicht ungeprüft zahlen
Eine Möglichkeit, sich von den hohen Nachzahlungen nicht in die Knie zwingen zu lassen, ist natürlich neben einer energiesparenden Lebensweise, die Rechnung genau zu prüfen. Im Zweifel sollte man, die Hunter Rechnungsprüfung GmbH zu Rate ziehen.

Grundsätzlich sollte man aber schon vorab, sprich vor Bezug einer neuen Wohnung, auf die Nebenkostenabrechnung achten. Denn Mieter sind zwar vor zu hohen Abrechnungen geschützt, nicht aber vor zu niedrigeren, die im Zweifelsfall zu sehr hohen Nachzahlungen führen können.

Abrechnung genau prüfen
Millionen Mietern drohen Nachzahlungen bei Betriebskosten. Doch nicht jede Forderung des Vermieters ist berechtigt.
Von FOCUS-MONEY-Redakteurin Martina Simon
ddp Mieter sollen nichts ungeprüft zahlen Carl Ramminger (Name von der Redaktion geändert) ist schockiert: Sein Vermieter fordert ihn auf, für die Betriebskosten im Jahr 2007 rund 220 Euro nachzuzahlen. Dabei hatte er monatlich bereits 150 Euro gezahlt.

Flattert die Nebenkostenabrechnung ins Haus, erleben Millionen Mieter derzeit ähnlich böse Überraschungen. Laut Deutschem Mieterbund (DMB) werden für 2007 je nach Wohnungsgröße bis zu 360 Euro extra fällig. Grund ist der hohe Ölpreis. Aber nicht immer sind die Heizkosten schuld, wenn Mieter stolze Summen nachlegen müssen.

Häufig schleichen sich in den Abrechnungen Fehler ein, und nicht jeder Vermieter hält sich an die Regeln. Mieter sollten daher bei hohen Nachforderungen ihre Nebenkostenabrechnung genau unter die Lupe nehmen.

Laut DMB ist jede zweite Betriebskostenabrechnung falsch. Eine Untersuchung des Magazins „Öko-Test“ ergab sogar, dass alle überprüften Abrechnungen falsch waren. Die häufigsten Fehler: Bei den Hausmeister- oder Aufzugskosten wurden Verwaltungs- und Instandhaltungskosten mit abgerechnet. In den Abrechnungen wurde nicht der im Mietvertrag festgelegte Verteilerschlüssel angewendet. Zudem wurden Kosten abgerechnet, die keine Betriebskosten sind, zum Beispiel Kanalreinigung.


Erste Hilfe nach dem Nebenkosten-Schock

In diesen Tagen werden wieder die Abrechnungen für die Nebenkosten zugestellt. Für viele Mieter wird es wohl wieder saftige Aufschläge geben. Doch viele Abrechnungen sind fehlerhaft - jeder Posten gehört auf den Prüfstand.

Nebenkosten: Mieter sollten die Abrechnungen genau überprüfen und nach Sparmöglichkeiten suchen
Für viele Mieter beginnt der Frühling mit einem Kostenschock: Sie sollen für die Nebenkosten ihrer Wohnung mehrere Hundert Euro nachzahlen. Rund 41 Mrd. Euro zahlen deutsche Mieter jährlich für die sogenannte „zweite Miete“. Doch die Forderungen der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung müssen Verbraucher nicht kampflos hinnehmen. Laut Deutschem Mieterbund (DMB) ist jede zweite Abrechnung fehlerhaft – nachfragen und nachrechnen kann sich also lohnen. Vor allem weil Nebenkosten immer weiter steigen. Seit dem Jahr 2000 ist die „Zweite Miete“ um über zehn Prozent gestiegen, während die Mieten nur um sieben Prozent zulegten. Dies hat das Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen (IFS) berechnet.

Mieter müssen nicht alles zahlen
Es kommt auf die gerechte Verteilung an
Abzocke beim Ablesen der Zähler
Viele Probleme landen vor Gericht
Besonders die Energiekosten legten im vergangenen Jahr überdurchschnittlich zu. „Preistreiber sind nach wie vor mit deutlichem Abstand Gas mit einer Erhöhung um 17,7 Prozent und die flüssigen Brennstoffe, also insbesondere Heizöl, mit einer Erhöhung um 10,8 Prozent“, sagt IFS-Leiter Stefan Jokl. Er sieht kein Ende dieser Entwicklung. Durch die Mehrwertsteuererhöhung müssten sich Mieter und Eigentümer darauf einstellen, dass die Nebenkosten auch 2009 wieder steigen.
Dabei haben Mieter durchaus einige Möglichkeiten, sich vor allzu bösen Überraschungen zu schützen. So gibt beispielsweise die Ausstattung eines Hauses schon Hinweise auf die Höhe der Betriebskosten. „Der Mieter muss sich bei Einzug im Klaren sein, dass er Annehmlichkeiten wie einen Hausmeister, einen großen Gemeinschaftsgarten oder einen Aufzug über die Nebenkosten bezahlt“, sagt Ulrich Ropertz, Sprecher des DMB. Um abschätzen zu können, wie viel zweite Miete auf den Interessenten zukommt, raten Verbraucherschützer bei Nachbarn nachzufragen.

Doch der Mieter muss nur Nebenkosten zahlen, die in seinem Vertrag festgelegt sind. In der Regel wird dabei Bezug auf die Betriebskostenverordnung genommen. Danach gehören unter anderem Kosten für Abwasser, Müllentsorgung, Versicherungen und Gebäudereinigung zu den Nebenkosten. „Mieter müssen aber darauf achten, dass keine Verwaltungs- oder Reparaturkosten eingerechnet werden“, warnt Mietexperte Ropertz. „Diese muss der Mieter nämlich nicht zahlen“.
Häufig gibt es etwa Streit um den Hausmeisterlohn. Viele Vermieter legen diesen komplett auf die Hausbewohner um. Dabei müssen diese nur für den Hauswart zahlen, wenn der Aufgaben wie Treppe putzen oder Rasen mähen übernimmt. Reparaturarbeiten des Hausmeisters muss der Vermieter allein tragen. „Der Vermieter muss nachweisen, wie der Hausmeister eingesetzt wird. Sind es nur zu 75 Prozent nebenkostträchtige Tätigkeiten, kann der Mieter darauf bestehen, auch nur diesen Anteil zu zahlen“, rät Ropertz.
Wenig Schutz bietet das Gesetz Wohnungssuchenden bei Lockangeboten. Immer wieder gibt es Fälle, bei denen Mieter mit viel zu niedrig angesetzten Vorrauszahlungen für die Nebenkosten geködert werden. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) dürfen Vorauszahlungen in „angemessener Höhe“ vereinbart werden. So werden Mieter allerdings nur vor zu hohen und nicht vor zu niedrigen Zahlungen geschützt. Einen Richtwert geben die durchschnittlichen Zahlungen pro Quadratmeter in Mietwohnungen der vergangenen Jahre. 2004 waren es laut DMB 2,44 Euro und 2005 2,77 Euro.
Der Mieter muss die tatsächlichen Kosten selbst abschätzen. Er kann sich dabei jedoch ein wenig absichern. „Wer Sorge hat, dass die Nebenkostenvorauszahlungen zu niedrig angesetzt sind, kann sich vom Vermieter schriftlich bestätigen lassen, wie hoch die Kosten in der Vergangenheit waren und dass nicht mit erheblichen Steigerungen zu rechnen ist“, rät Lutz Wille von Finanztest. Damit können Mieter in den meisten Fällen vermeiden, vorsätzlich in die Irre geführt zu werden.
Sehr hohe Nachzahlungen für die Nebenkosten können Mieter nur in drei Fällen abwehren. Erstens: der Mieter hat bei Unterzeichnung des Vertrages klar gemacht, dass er auf den Bestand der Kosten Wert legt. Zweitens: der Mieter kann belegen, dass der Vermieter bewusst tief gestapelt hat bei den Nebenkosten.
Drittens: Die Hunter Rechnungsprüfung GmbH beauftragen!
Bei allen Fällen haben Verbraucher Anspruch auf Schadenersatz.






Die Nebenkostenabrechnung - ein Buch mit Sieben Siegeln
Jedes Jahr erhalten wir eine Betriebskostenabrechnung, die leider allzuoft fehlerhaft ist. Es lohnt sich, rechtzeitig Widerspruch einzulegen.
Eigentlich verlangt der Gesetzgeber, dass die Betriebs- oder Nebenkostenabrechnung klar gegliedert und nachvollziehbar aufgestellt ist. Dass es in der Praxis aber ganz anders aussieht, ist für die Mieter sehr ärgerlich, vor allen Dingen, wenn sie eine Nachzahlung zu leisten haben und nicht wissen wofür.

Inhalt einer Betriebskosten-Abrechnung
In jeder Abrechnung müssen vier Dinge enthalten sein. Zunächst einmal muss es eine Zusammenstellung der Gesamtkosten mit einer Auflistung mit allen anfallenden Betriebskosten geben. Schließlich muss deutlich werden, nach welchem Verteilerschlüssel diese auf die Mieter umgelegt werden: entweder nach Kopfzahl oder nach Wohnungsgröße, wobei das letzte gilt, wenn es nicht anders vereinbart wurde. Im Fall vom Wasserverbrauch, kann mit Hilfe von Wasseruhren auch nach dem genauen Verbrauch abgerechnet werden. Dazu muss die Berechnung des Mieteranteils aufgelistet werden, zusammen mit der geleisteten Vorausszahlung. Wenn im Mietvertrag vereinbart, ist es auch möglich, dass der Mieter eine Pauschale ohne genaue Abrechnung zahlt.

Kalte und warme Betriebskosten
Es wird zwischen warmen und kalten Betriebskosten unterschieden. Zu den warmen Kosten, die auch den Hauptteil ausmachen, zählen Heizung, Warmwasser und Strom. Da der Verbrauch in den Fällen genau nachgewiesen werden kann, gibt es hierbei die wenigsten Probleme. Oft werden die Heiz- und Stromkosten aber auch direkt an die Anbieter, die Stadtwerke beispielsweise, gezahlt und tauchen nicht in der Abrechnung auf.
Zu den kalten Kosten gehören laufende öffentliche Lasten, wie die Grundsteuer, Müllabführ, Hauswartskosten, Sach- und Haftpflichtversicherung, Straßenreinigung und einiges mehr. Im Zweifel kann man sich beim Deutschen Mieterbund erkundigen, ob die aufgeführten Kosten wirklich in die Abrechnung gehören.

Fristen, Rechte und Pflichten
Spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode muss die Abrechnung dem Mieter zugestellt werden, sonst muss dieser eine Nachforderung nicht zahlen. Wird sie unwissentlich dennoch gezahlt, kann innerhalb von drei Jahren die Zahlung zurückgefordert werden.
Entsteht dagegen ein Guthaben, hat der Mieter auch dann ein Recht auf dessen Auszahlung, wenn die Abrechnung nicht innerhalb der verlangten Frist kommt. Innerhalb eines Monats muss der Mieter eine Nachforderung bezahlen, danach darf der Vermieter Verzugszinsen erheben. Es bleibt dem Mieter anschließend ein Jahr Zeit, Einspruch gegen die Betriebskostenabrechnung zu erheben. Ergab sich für den Mieter ein Guthaben, kann er seine Vorauszahlungen angemessen kürzen. Der Vermieter allerdings, muss eine Erhöhung der Vorrauszahlung immer schriftlich ankündigen.

Fehlerhafte Abrechnung: was tun?
Stellen Sie fest, dass Ihre Betriebskostenabrechnung fehlerhaft ist, dann sollten sie schriftlich Einspruch einlegen und mit der Angabe welche Posten ihrer Meinung nach nicht richtig sind, um eine Korrektur bitten.




Betriebskosten

Viele Betriebskostenarten sind in den letzten Jahren gestiegen, wobei in der Hauptsache die Energiepreise eine Rolle spielen. Allerdings passiert es leider allzu oft, dass sich der Vermieter verrechnet hat. Weil die Betriebskostenabrechnung oft sehr unübersichtlich und für den Laien nicht nachvollziehbar ist, kann es vorkommen, dass zum Nachteil des Mieters absichtlich Rechenfehler eingebaut sind. Denn schon relativ kleine Abweichungen vom Ist-Wert wirken sich für den Vermieter lukrativ aus. Dabei kann es sich neben simplen Rechenfehlern um doppelt abgerechnete Positionen oder um nicht auf den Mieter umlegbare Kosten handeln.

Während man unter Nebenkosten ganz allgemein die Beträge versteht, die zusätzlich zur Grundmiete anfallen können, sind Betriebskosten ausschließlich solche Kosten, die dem Vermieter beim laufenden Betrieb des Hauses entstehen. Zudem dürfen die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen (Nebenkosten) die zu erwartenden Kosten nicht maßgeblich übersteigen, damit eine Vorteilsnahme seitens des Vermieters ausgeschlossen ist.

Folgende Mindestanforderungen sollten für die Form einer Betriebskosten-Abrechnung eingehalten werden:

* Übersichtliche Gliederung und verständliche Auflistung
* Zusammenstellung aller Einnahmen und Ausgaben
* Angabe des Abrechnungszeitraumes
* Erklärung der Verteiler- und Umlageschlüssel
* Darstellung der anteiligen Kosten für den Mieter
* Verrechnung der tatsächlichen Kosten mit den Vorauszahlungen


Man unterscheidet folgende Betriebskostenarten:
1.

Entwässerung: Kosten für die Niederschlagswasser- und Schmutzwasserentsorgung durch das Abwasser- entsorgungsunternehmen

2.

Wasserversorgung: Kosten für die Wasserversorgung durch das Wasserversorgungsunternehmen, Miet-, Eich- und Ablesekosten für die Wasserzähler

3.

Warmwasserversorgung: Kosten für die zentrale Warmwasserbereitung, Miet-, Eich- und Ablesekosten für die Wasserzähler

4.

Wärmeversorgung: Kosten für die Wärmeerzeugung (Fernwärme, Brennstoff), Bedienung, Wartung, Pflege und Überwachung der Heizungsanlage einschl. Schornstein, Miet-, Eich- und Ablesekosten für die Heizkostenverteiler und Wärmemengenzähler, Berechnung und Aufteilung der Heizkosten

5.

Stromversorgung: Kosten für die Beleuchtung des Treppenhauses und der übrigen, allen Mietern zugänglichen Gebäudeteile, Betriebsstrom für Aufzugs- und Heizungsanlagen

6.

Aufzugsanlagen: Kosten für die Wartung, Pflege und wiederkehrende TÜV-Prüfung, Notrufbereitschaft, Betriebsstrom

7.

Hauswart: Kosten für die Hausmeisterleistungen wie z.B. die Bedienung von betriebstechnischen Anlagen, Gehweg- und Zufahrtreinigung einschl. Schnee- und Glättebeseitigung, aber: Reparaturen, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden

8.

Gebäudereinigung: Kosten für die Säuberung der von allen Mietern genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Aufzug usw., aber: einmalige Kosten für Reinigungsarbeiten nach Baumaßnahmen, Beseitigung von Graffiti oder Schädlingsbekämpfung dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden

9.

Gartenpflege: Kosten für die Grünanlagenpflege unabhängig davon, ob von den Mietern nutzbar oder nicht

10.

Straßenreinigung und Müllbeseitigung: Kosten für die Straßenreinigung und Hausmüllentsorgung einschl. Schließentgelt durch das städtische Reinigungsunternehmen, aber: Kosten für Bauschuttcontainer und einmalige Sperrmüllabfuhren dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden

11.

Grundsteuer: Kosten für die laufenden, öffentlichen Lasten der Finanzämter in Bezug auf den Einheitswert

12.

Sach- und Haftpflichtversicherung: Kosten für die Beiträge zur Gebäudehaftpflicht, Feuer-, Sturm-, Hagel- und Leitungswasserschadenversicherung, Öltank- und Aufzugsanlagen usw., aber: Mietausfall- und sonstige freiwillige Versicherungen dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden

13.

Sonstige Betriebskosten: Kosten für die Wartung der übrigen haustechnischen Anlagen (z.B. Lüftungsanlagen, Gemeinschaftsantennenanlagen usw.)

Wie zuvor beschrieben, verlangt der Vermieter in Verbindung mit der monatlichen Miete in aller Regel eine Betriebskostenvorauszahlung. Am Ende eines Abrechnungsjahres (dabei muss es sich nicht unbedingt um ein Kalenderjahr handeln) werden alle angefallenen Kosten aufgeführt und in Rechnung gestellt. Liegen die tatsächlichen Kosten über dem in den letzten 12 Monaten aufsummierten Betrag, ist eine Nachzahlung fällig. Liegen die Betriebskosten unter dem Jahresbetrag, wird das Guthaben zurückerstattet.

Wenn die Nebenkosten für z.B. Strom oder Wasser in andere Zeiträume fallen, müssen sie jeweils anteilig verrechnet werden. Sofern der Vermieter steigende Betriebskosten nachweisen kann oder der Verbrauch des Mieters regelmäßig die veranschlagte Menge überschreitet, wird die monatlichen Nebenkostenvorauszahlung erhöht. Falls die Betriebskosten sinken oder regelmäßig ein Guthaben entsteht, kann der Mieter die Vorauszahlung im Gegenzug verringern.

Bei der Umlage der Heiz- und Warmwasserkosten ist lediglich zu beachten, dass von den Gesamtkosten 50 - 70% nach dem erfassten Einzelverbrauch abgerechnet werden. Die restlichen 30 - 50% werden auf die Quadratmeter der Wohnfläche umgelegt. Wenn der Verteilerschlüssel für alle übrigen Betriebskosten nicht im Mietvertrag geregelt ist, kann der Vermieter die Kosten mit einem Ermessensspielraum auf die Mieter verteilen.












Berlin – Millionen Mieter stöhnen unter den hohen Nebenkosten und massiven Nachzahlungen für Heizung, Wasser, Hausmeister etc. (BILD berichtete).
Doch sehr viele zahlen ohne Grund zu viel! Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbunds, warnt: „Jede zweite Betriebskostenabrechnung ist falsch! Deshalb sollten Mieter jede Abrechnung genauestens prüfen.“
Welche Rechte habe ich als Mieter?
1. Bei Zweifeln an der Richtigkeit der Abrechnung zunächst nicht zahlen, beim Vermieter nach Erklärungen verlangen!
2. Die Originalunterlagen des Vermieters dürfen in dessen Geschäftsräumen eingesehen werden.
Ein Recht auf Zusendung von Kopien gibt es laut Bundesgerichtshof nur, wenn die Verwaltung in einer anderen Stadt sitzt (BGH VIII ZR 78/05).
3. Die Betriebskostenabrechnung muss zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes beim Mieter sein! Ist sie nur einen Tag zu spät im Briefkasten, müssen Sie gar nichts nachzahlen (§ 556, Abs. 2 BGB).


Mieter sollten in diesem Frühjahr die Aufstellung ihrer Nebenkosten genau prüfen, damit sich in den rekordverdächtig hohen Rechnungen keine Fehler einschleichen. Darauf weist die Dresdner Bank hin. Denn Mieter leiden in diesem Jahr gleich doppelt: „Die gestiegenen Energiepreise machen Nachzahlungen bis zu mehreren hundert Euro wahrscheinlich, wodurch Nebenkosten ihrem schlechten Ruf als ‚zweite Miete’ immer mehr gerecht werden”, so Thomas Beyerle, Immobilienexperte von Dresdner Bank und Allianz. Zudem: Nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes ist jede zweite Nebenkostenabrechung falsch.

„Mieter sollten darauf achten, dass nur tatsächliche Betriebskosten und im Mietvertrag vereinbarte Kosten umgelegt werden”, so Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Weiterer Tipp: Bei unplausiblen Preissprüngen im Vergleich zum Vorjahr nachhaken und Einblick in die Original-Rechnungen fordern. Hat ein Mieter Zweifel an der Abrechnung, muss er das dem Vermieter innerhalb eines Jahres mitteilen. Sonst gilt die Rechnung als akzeptiert. Mehr Rechte haben Mieter seit einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 94/05) gegenüber zu langsamen Vermietern. Generell gilt: Mieter müssen Nebenkosten nur begleichen, wenn diese innerhalb eines Jahres vom Vermieter in Rechnung gestellt wurden.

Politik, Recht & Gesellschaft Pressemitteilung von: Mieterschutzbund e.V. PR Agentur: PRaffairs (openPR) - Mit dem Jahresende steht vielen Mietern wieder die Betriebskostenabrechnung ins Haus – und damit Ärger und Stress. „Bis zu 30% der Gesamtmiete entfallen heutzutage auf die Nebenkosten, die deshalb auch ‚zweite Miete’ genannt werden“ erklärt Claus O. Deese, Geschäftsführer vom Mieterschutzbund e.V.: „Man kann davon ausgehen, dass ein hoher Prozentsatz der Abrechnungen fehlerhaft ist. Daher lohnt es sich, diese genau zu prüfen, um Ärger und Geld zu sparen“.

Wer kennt das nicht: Mit der Nebenkostenabrechnung wird oft auch eine dicke Nachzahlung für Wasser, Heizung, etc. fällig. Dazu Claus O. Deese: „Viele Abrechnungen sind falsch, zum Beispiel, weil der Vermieter Kosten auf den Mieter umlegt, die gesetzlich nicht zulässig sind oder vertraglich nicht vereinbart wurden.“ Bei den Nebenkosten handelt es sich um Positionen wie Abwasser, Beleuchtung, Wasserkosten, Versicherung, Grundsteuer, Müllentsorgung, Entwässerung, Gartenpflege, Hausmeisterkosten, etc.

„Lassen Sie sich vom Vermieter die Originalbelege zeigen, wenn Sie Zweifel an der Abrechnung haben“ rät Claus O. Deese. „Wenn alles korrekt ist, müssen die Kosten an den Vermieter beglichen werden. Andernfalls haben Sie zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit, Einspruch zu erheben“. Ebenfalls kontrollieren sollte man den Umlageschlüssel, nach dem sich die Verteilung der Nebenkosten richtet: Entweder sind diese individuell vertraglich festgelegt oder fallen unter die gesetzliche Regelung. Diese besagt, dass sich sämtliche Nebenkosten nach dem Flächenverteilerschlüssel richten.